부동산산업정책 분야 시장질서 교란행위 사례

부동산산업정책 분야 시장질서 교란행위 사례

시즌2--------/너의 이야기

2021-10-04 08:27:47

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부동산산업정책 분야 시장질서 교란행위 사례

 

가. 온라인을 이용한 불법 부동산 매매

최근 블로그를 통해 중개업 무등록자가 기획부동산 매매업을 광고하는 사례가 빈번히 발생하

고 있다. 공인중개사법 제 18조의 2항에 따르면 “중개업을 영위하려는 자는 등록관청에 개설등록 신청하지 않고 중개행위를 해서는 아니되고, 폐업사무실을 이용한 중개행위, 중개보조원의 중개행위, 집합건물, 마을대표 등을 빙자한 중개행위를 해서는 안된다.”라고 되어 있으나 이를 위반하는 사례이다.

 

온라인상의 블로그를 통해 공인중개사 무등록자가 기획부동산 매매 광고를 한 사례는 다음과 같다.

 

 

나. 온라인을 이용한 불법 부동산 분양대행

공인중개사와 임대인이 협잡하여 온라인상에 분양 관련 불법 광고를 올리는 사례는 다음과 같다.

 

 

다. SNS를 이용한 불법 부동산 자문

유튜브와 블로그, 지역 인터넷 카페 등 SNS 채널을 통해 무등록불법중개 및 자문행위가 확산되고 있다. 이와 같은 상황에서 정부 등 관계 기관 역시 무등록 중개행위나 불법 표시·광고 등 부동산 거래질서를 해치는 위법 행위에 대한 금지와 처벌을 제도적으로 강화하고 있다. 그럼에도 불구하고, 최근 LH직원의 유튜브를 이용한 투자강의 등 중개업 무등록자가 SNS를 통해 부동산 중개 및 유료 컨설팅을 함으로써 부동산 가격을 급등시키고 있는 사례가 늘어나고 있다. 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 행위는 공인중개사법 제9조에 저촉되는 불법행위이다.

 

공인중개사와 임대인이 협잡하여 온라인상에 분양 관련 불법 광고를 올리는 사례는 아래와 같다.

 

 

 

라. 공동중개 거부

공동중개는 주택을 중개함에 있어 2개 이상의 부동산 중개업소가 중개행위를 하고 중개계약을 맺는 것을 의미한다. 공동중개를 하는 근본적인 이유는 부동산 중개업소가 많기 때문이며, 이 때문에 중개업소가 매물을 공유함으로써 소비자 만족도와 중개수익 측면에서 효율성을 도모하기 위함이다. 중개업소가 동일 물건에 대해 중개행위 시 중개업소 간 매물 공유를 해야 하나 공동중개를 거부하여 질서를 교란하는 행위를 자행하고 있는 사례로써, 다음과 같은 유형이 있다.

이러한 문제가 발생하는 원인은 지역사설단체에서 특정 공인중개사에 대한 불만을 가지고 따돌리거나, 주말영업 금지 등 회칙을 어겼다는 이유로 공동중개를 제한시키는 사례가 발생하면서 문제가 되고 있다. 공동중개를 거부하는 것은 현행법상 불법이다. 공인중개사법 제 33조 제1항에서는 개업공인중개사가 해서는 안 되는 행위를 열거하고 있는데, 동항 9호에서 “단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위”라고 규정하고 있다. 즉, 지역 내 사설단체에서 해당 단체의 구성원이 아닌 자와 공동중개를 하는 것을 방해하고 이에 대한 회칙을 만드는 등의 행위는 불법이다.

 

 

 

마. 집값담합 유도

집값담합을 유도하는 안내문 혹은 현수막을 외부에 게시하거나 온라인상에서 인터넷 카페 등

에 특정가격 이하로 중개를 의뢰하지 못하도록 담합을 유도하는 게시글을 게재하는 것은 공인중개사법을 위반한 행위이다.

집값담합을 유도하는 안내문·현수막을 게시하는 관련 사례는 다음과 같다.

 

 

 

 

일정 가격 아래로 중개의뢰를 하지 말고 일정 가격 이상의 가격으로 내놓으라는 집값담합을 유도하는 인터넷 카페에 글을 게시하는 관련 사례는 다음과 같다.

 

 

 

바. 온라인을 이용한 부동산 투기 조장

유튜버 및 인플루언서가 온라인을 통해 특정지역을 추천하여 투기를 조장하는 사례를 보면, 온라인 커뮤니티에서 일정금액을 받고 투자자를 모집하여 특정지역 임장을 통해 부동산 투기를 조장하는 경우와 유튜브를 통해 특정단지를 광고하고 시세가 오를 것이라고 추측성 발언을 하여 부동산 투기를 조장하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다.

 

부동산을 컨텐츠로 운영하는 유튜버 및 인플루언서가 온라인을 통해 투자자를 모집하여 투기를 조장하는 관련 사례는 다음과 같다.

 

 

부동산을 컨텐츠로 운영하는 유튜버 및 인플루언서가 온라인을 통해 해당 부동산의 가격이 오를 것이라고 특정하여 투기를 조장하는 관련 사례는 다음과 같다.

 

 

 

사. 대토리츠

대토보상은 신도시 개발과정에서 해당 기관(LH)이 원주민에게 땅을 수용할 때 현금 대신 토지개발 이후 땅을 돌려주는 방식으로 즉, 토지 등을 수용받은 자가 보상금의 전부 또는 일부를 당해 공익사업의 시행으로 조성된 토지로 보상받는 행위를 말하며 가격 상승 방지, 개발이익 공유, 토지주 등 주민의 재정착을 위해 2007년에 도입되었다.

 

대토보상리츠는 다수의 대토보상자들이 대토보상권을 현물 출자하여 대토보상용지의 개발 사업을 통해 그 수익을 투자자인 대토보상자에게 돌려주는 부동산 간접투자기관이다. 그동안 신도시 건설 등으로 인한 토지보상금이 새로운 주택시장으로 유입되면서 토지보상금이 부동산 시장의 불안전성을 확대하는 원인으로 지적되어 왔으며, 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제 발전에 이바지하기 위해 부동산투자회사법이 만들어졌고 토지보상금이 대토리츠로 유입될 수 있도록 제도화하였으나, 현행법상으로는 대토보상 시점과 대토개발부동산투자회사의 영업인가 시점 간 차이가 커서 대토리츠가 활성화 되지 못하고 있다.

 

이에 따라 대토리츠가 일정한 요건을 갖출 경우 대토리츠 구성 및 현물출자를 대토보상 계약시점에 조기 허용함으로써 토지 보상금이 대토리츠로 원활하게 흡수될 수 있도록 제도를 보완하고, 이를 통해 주택시장의 안정을 도모하는 한편, 리츠주식의 거래를 토지보상 계약일로부터 3년간 제한하여 대토보상권이 우회적으로 현금화되지 않도록 하기 위해 올해 4월경에 부동산투자회사법이 개정되었다.

 

 

이번 ‘부동산투자회사법’ 개정으로 도입된 대토보상권을 현물출자 받는 부동산투자회사(이하 ‘대토리츠’)에 관한 특례등록 및 영업인가 제도는(제26조의3) 토지보상 계약시점부터 대토용지 공급계약시점까지 장기간 소요됨에 따른 불확실성을 해소하여 대토리츠를 활성화하기 위함이다.

 

아울러, 대토리츠는 ‘부동산투자회사법’ 제26조의3제6항에 따라 1) 동조 제5항에 따라 처분하는 주식의 취득, 2) ‘부동산투자회사법’ 제9조제1항 단서에 따른 부동산취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무를 수행하는 경우에 쓰일 용도로만 자기자본의 100분의 30을 초과하지 않는 범위 내에서 차입 및 사채발행이 가능하며, 이는 대출의 방식이 담보대출의 방식인지 여부와는 무관하다. 또한, 개정 ‘부동산투자회사법’은 이러한 대토리츠 특례등록 차입행위 제한 위반에 대해서는 동법 제50조제7호에 따라 “5년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.”고 규정하고 있다.

 

만약, 대토보상권자가 대토리츠에 대한 대토보상권의 현물출자 전에 주식담보대출이 아닌 방식으로 대출을 미리 받으면서, 향후 대토리츠 주식의 의결권을 위임하고 특정한 사유가 발생한 경우에, 그 의결권을 위임받은 제3자가 대토리츠를 해산하게 하여 대토리츠에 현물출자된 대토보상권을 현금보상권으로 강제 전환시킬 수 있도록 하는 내용을 골자로 하는 제소 전 화해조서를 작성하는 등의 행위는 ‘부동산투자회사법’ 제26조의3제4항에서 금지하고 있는 주식처분행위(권리의 변동을 발생시키는 모든 행위)로 비춰질 수 있다. 이러한 대출방식의 거래는 대토리츠 특례등록 등에 중요한 장애가 될 수 있으며, ‘부동산투자회사법’ 제51조제8의2에 따라 ‘3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금’에 처해 질 가능성이 있다.

 

 

 

 

 

사기, 조작, 왜곡, 구라, 날조, 뻥질 금지, 그리고 극단적 선택 금지...!!!

 

으이구 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 쾅 !!!