1. 불법, 편법대출
가. 행정 또는 제도의 허점을 악용한 사례
[사례 : 폐쇄등기부의 허점을 악용한 대출사기146)]
서울 서부지검은 허위로 작성한 전세계약서를 이용하여 불법대출을 받은 혐의(사기 등)로 A씨(39)를 비롯한 13명을 구속기소했으며, 대출신청자 B씨(27)등 105명은 불구속 기소, 12명은 지명 수배했다. 이들은 허위로 전세계약서와 재직증명서 등을 금융기관에 제출하여 전세보증금을 담보로 120회에 걸쳐 60억 원 상당의 대출을 받았다.
A씨 등은 부동산 소유주가 사기일당과 유사한 연령대의 물건 중 등기부상 담보가 설정되어 있지 않은 부동산을 물색한 뒤 해당 물건의 폐쇄등기부등본을 열람하여 과거 소유주의 개인정보를 구득 한 뒤, 이 정보를 가지고 현재 소유자의 주민등록번호가 공개된 등기부등본을 발급받아 현재 소유주의 주민등록번호 등 개인정보를 입수했다.
이렇게 구득한 현재 소유주의 개인정보로 주민등록증을 위조한 뒤 이를 이용하여 임대인 행세를 하며 허위 전세계약서를 작성하고, 허위 전세계약서를 이용하여 전세대출을 받은 것으로 드러났다. 이들이 범행에 사용한 소유주의 개인정보 구득에 활용한 폐쇄등기부등본은 1990년대 후반 이전 공적장부가 전산화되기 전에 수기로 작성되었으며, 과거 소유주의 인적사항과 부동산 소재지만 알면 누구나 열람할 수 있다는 점을 악용했다.
[사례 : 전입세대열람내역 발급 허점을 이용한 대출사기147)]
A씨는 구미에 위치한 아파트를 임차인의 전세보증금을 승계하는 조건으로 매입하여 아파트 소유자가 되었다. 이후 의도적으로 사적 친분관계를 맺은 B씨에게 대출금 상환과 생활비를 지급하겠다고 속이고 허위로 아파트 매매계약서를 작성한 후 금융기관을 찾아가 B씨의 명의로 아파트 담보대출을 받았다. 금융기관은 주택담보대출 실행 이전에 전입세대열람내역을 요구하였으나, A씨는 물건 소재지가 아닌 행정기관에서 신주소를 기재하고 동호수를 중복기재하면 임차인이 있어도 전입세대열람내역서를 통해 확인되지 않는다는 점을 알고 이 같은 행정상의 허점을 이용하여 금융기관을 속이고 대출을 받은 것으로 드러났다.
나. 거래당사자, 이해관계인과의 담합을 통한 사기대출148)
아파트 건설업체 대표 A씨는 금융기관 임직원과 담합하여 대출서류를 거짓으로 위조하여 금융기관 3곳으로부터 261억 원을 불법 대출로 받아 마련된 자금으로 건설회사를 설립하고 아파트를 건설했다.
A씨가 아파트 건립을 위해 사용한 비용은 모두 금융기관으로부터 받은 불법 대출이었고, 금융기관은 대출과정에서 신용이나 부채의 상환능력을 정상적으로 평가하지 않았다. 금융기관은 A씨가 내세운 명의상 차주에 대해 형식적으로 신용평가를 하였으며, 담보로 맡긴 부동산의 시세를 객관적 근거에 의해 정확하게 확인하지 않고 실제 가치보다 부풀려진 허위 감정평가서와 시세확인서를 대출의 근거로 삼았다.
금융기관의 임직원은 불법 대출의 대가로 A씨로부터 현금 수억 원을 받고, 보유한 부동산을 A씨에게 팔아 이득을 챙겼다. 불법 대출은 결국 부실로 이어졌고, 341억 원의 가장 많은 불법대출이 실행된 금융기관(광주 소재 신협)은 부실화로 다른 신협에 흡수·합병되었다. 이 신협의 당시 총 자산은 362억 원으로 A씨 등 4명에게 대출해준 341억 원 가운데 224억 원이 여전히 상환되지 않은 채 부실채권으로 남았으며, 부실채권은 합병된 신협으로 넘겨졌고 부실의 책임은 결국 일반 예금자의 부담이 되었다. 광주지검은 서류를 거짓으로 꾸며 불법 대출을 실행하는데 조력한 금융기관 직원과 건설업자 등 8명을 구속기소했다.
다. 위조된 문서를 이용한 사기대출
▶ 사례개요149)
- 보증금이 1000~2000만원 수준으로 낮은 수도권 월세 아파트 약 30채의 월세계약 체결
- 월세계약 당시 알아낸 아파트소유자(임대인)의 개인정보를 이용하여 주민등록증 위조
- 위조된 주민등록증과 개인정보를 이용하여 공범인 대출사기단 조직원과 허위 전세계약서 작성
- 허위 전세계약서에 근거하여 1차로 금융기관(지방은행, 신협 등)에 전세대출 신청, 이후대출한도가 높은 보험사와 대부업체를 통해 추가대출 실행
- 대출심사과정이 허술한 금융기관을 범행대상으로 삼고, 훈련된 조직원들이 가족 등으로 위장하여 금융기관의 사실관계 확인을 위한 물건지 방문에 대응
- 허위 월세계약자로 범행에 참여한 사기단은 건당 200만원, 전세담보대출에 가담한 사기단은 대출금의 30%를 대가로 지급받기로 하고 범행에 가담
▶ 사례개요150)
- A씨 등은 서울, 경기도 소재의 세입자가 매매가격 대비 전세보증금 비율이 90%~95%에 이르는 주택 12채를 가짜 명의자를 내세워 보증금 채무를 넘겨받는 방식으로 매입
- 해당 물건에 세입자가 없는 것처럼 위조된 전입세대 열람내역서와 매매계약서를 이용하여 월 2.5~3% 이자를 주는 조건으로 14명에게 10억 원 가량의 금전 차입 후 도주
- 서울 서부경찰서는 사실상 담보가치가 없는 깡통주택을 이용하여 약 10억 원의 사기대출을 일으킨 혐의(사기, 공문서 위조)로 A씨(54) 등 3명을 구속. 경찰은 이들이 집을 살 때 이름을 빌려준 B씨(46세) 등 13명도 불구속 입건
▶ 사례개요151)
- A씨는 평소 안면이 있던 B씨 등을 끌어들여 부동산 개발법인을 차리고 법인 명의로 경기도, 충청도에 소재한 토지를 매입한 뒤 실제 거래가격을 확인 할 수 없도록 위조된 부동산 매매 계약서 작성
- 범행에 이용된 토지는 고압전선 아래에 있거나 개발이 제한돼 공시지가보다 거래가격이 낮은 개발가치가 없는 땅으로, 시세 형성이 되지 않고 감정평가 시 정상적인 가격 평가가 어려운 부동산
- 청년, 노인 등 자산 증식에 관심이 많지만 부동산 관련 지식이 부족한 이들을 모집하여 법인의 대표 또는 사업자로 등재하고 허위 차용증을 작성하는 수법으로 소유권을 이전시킨 뒤, 이 땅을 이용하여 토지담보 대출을 실행
- 서울 송파경찰서는 대출신청인을 모집한 뒤 허위서류를 통해 금융기관으로부터 불법대출을 받은 혐의로 A(46)씨와 전직 감정평가법인 직원 B(52)씨, 공인중개사무보조원 C(58)씨 등 3명을 구속하고 대출 명의를 빌려준 D(38)씨 등 8명을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률상 사기 등 혐의로 불구속 입건
▶ 사례개요152)
- A씨는 고향 지인의 명의로 신용대출을 받은 뒤 그 돈으로 전세 세입자가 있는 아파트를 전세보증금과 지인으로부터 받은 대출금으로 매입
- A씨는 본인 소유의 아파트를 B씨에게 이전하는 허위 매매 계약서를 작성하고 시중은행에서 주택담보대출을 받도록 회유
- 신용불량자인 A씨는 추가로 은행 대출금을 받기 위해 대출 브로커 3명과 아파트 허위매매 공모
- 중개인 C씨는 평소 부동산 대출업무를 하며 안면이 있던 D씨 등으로부터 허위매수자 B씨를 소개받음.
- B씨는 아파트 매입 계약서를 은행에 제출해 6억 원 가량을 대출 받아 이를 집주인 A씨에게 건네줬고 수수료 명목으로 3천300만원을 수령
- 은행 측은 대출 과정에서 등기부 등본에 전입자가 있는 것을 확인했지만 B씨는 친척이 무상으로 살고 있으며, 세입자가 아니라고 은행 측을 기망. 실제로 은행은 동사무소에서 해당 아파트에 세입자가 입주해 있다는 사실을 확인하지 않은 채 B씨의 말만 믿고 대출을 진행
- 서울 동작경찰서는 전세 세입자가 있어 담보 능력이 없는 아파트에 가짜매수자를 내세워 팔린 것처럼 꾸며 은행으로부터 주택담보대출을 받은 일당을 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반 혐의로 집주인 A(54)씨, 허위 매수인 B(53), 중개인 C(58)씨 등 3명을 검찰에 구속 송치하고 허위 매수인을 소개한 D(54)씨 등 8명을 불구속 송치
라. 자기관리형 주택임대사업 방식의 변형을 통한 편법153)
가락시영아파트(헬리오시티) 입주 시기 정부의 대출규제로 잔금대출이 막히자 입주민 사이에서 임대관리업체인 트러스트스테이를 통해 잔금을 해결하는 방법이 공유된 바 있다.
트러스트스테이는 부동산 거래 중개·법률자문 서비스 업체가 새로 선보인 주택임대관리 서비스다. 트러스트스테이는 임대인과 임차인을 대리하여 보증금과 월세 지급을 보장하고, 보증금과 월세의 비율 조건을 조정할 수 있다. 이러한 구조를 활용해 임대인이 기업형 임대관리를 통해 트러스트 스테이에 임대관리를 위탁하고 집주인이 트러스트스테이로부터 임차하는 구조로 상품을 설계했다.
집주인이 임대관리업체와 임대관리계약을 맺어 전세보증금을 받아 입주 잔금을 치르고, 다시 업체에 월세계약을 체결해 연간 전세보증금의 약 6~9%의 이자를 월세 형태로 지급하는 형태이다. 임대관리회사는 이러한 상품구조가 민간임대주택에 관한 특별법에 근거한 자기관리형 주택임대관리상품의 일종으로 회사와 집주인간에 임대관리계약과 전대차계약을 맺기 때문에 근본적으로 대출계약이 아니라 임대계약이라고 설명한다.
민간임대주택에 관한 특별법 제2조에서는 자기관리형 주택임대관리업을 주택 소유자로부터 주택을 임차해 자기책임으로 전대하는 형태의 업이라고 정의하고 있다. 이러한 사업방식은 집주인이 트러스트스테이로부터 잔금을 대출받아 이자를 납부하는 것과 사실상 같기 때문에 문제의 소지가 있다.
2. 전세자금/전세대출의 활용
가. 분양대행업자 등이 개입한 전세계약 사기
▶ 사례개요
- 임대인은 분양대행업체에게 임대계약 위임
- 분양·임대 대행업체는 임대인에게 월세계약을 대행하는 것으로 속이고 실제로는 임차인과 전세계약 체결
- 분양·임대 대행업체는 임차인을 대신하여 계약기간동안 임대인에게 매월 월세 지급
- 전세계약 만기가 도래하여 임차인이 임대인에게 전세보증금 반환요청
- 임대인은 월세계약으로, 임차인은 전세계약으로 계약의 형태를 달리 인지하고 있는 상황에서, 계약을 대행하고 전세보증금을 편취한 분양·임대대행업체는 연락 두절
▶ 사례개요
- 빌라 분양업자는 시세보다 높은 가격에 분양가격(허위임대인 리베이트 반영)을 책정, 허위 임대인을 내세워 분양가격과 동일한 가격으로 전세가격을 맞춤
- 허위임대인에게 동일한 방식으로 여러 채를 허위 분양, 개별 물건에 대해 리베이트 지급
- 자금력 없는 허위임대인은 보증금 반환 여력이 없어 연락두절 되거나 잠적
- 빌라, 연립, 다세대 주택 등은 적정시세 산정이 어렵기 때문에 금융기관에서 감정가격 또는 분양가격에 근거하여 약식감정으로 전세보증금의 적정성을 판단하기 때문에 전세 감정 가격의 80%수준까지 대출 실행
- 허위임대인은 리베이트 받고 잠적, 분양대행업자는 실질적 소유자이지만 전세보증금 반환의무 없으므로 임차인은 보증금 회수 불가
▶ 사례개요
- 부산/김해지역, 분양대행업체가 분양물건지 내 특정단지 물건에 대하여 대행업체 임직원 등의 명의로 분양계약 체결
- 전세가율 70%~80%의 아파트인 대상물건을 매매와 전세의 잔금일을 동일한 날짜에 진행
- 전세대출 실행 후 최대한도로 근저당을 설정하는 방식으로 임직원이 보유한 물건의 임대인 및 임차인 역할을 교차(주로 임대인 역할)하여 전세대출금과 담보대출금 편취
나. 전세보증금 증액을 통한 투자자금 조달154)
2주택 이상 다주택을 보유한 강남권 소재 재건축 아파트 소유자들이 최근 대출규제가 확대되자 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하는 사례가 발생하고 있다. 강남권의 매물 부족으로 충분한 전세수요가 지속되는 상황에서 매매가격 상승과 함께 추세적으로 상승한 전세 시세를 반영하여 기존에 살고 있던 주택을 전세로 내 놓고, 임대로 유지하던 재건축 아파트에 입주하여 유동자금을 확보하는 것이다. 소유자가 실거주를 꺼리는 재건축 예정단지는 노후화와 거주기간 보장이 안 되기 때문에 일반적으로 강남의 아파트 전세가격보다 저렴하다. 2015년 인구 주택총조사에 따르면 강남구의 자가 거주비율은 34.1%로 다른 지역에 비해 상대적으로 낮다.
다. 전세교환방식으로 대출금 증액155)
각자의 집을 담보로 주택담보대출을 받고, 서로의 집에 전세 계약을 체결하여 전세자금대출을추가로 받아 대출금을 증액하는 이른바 전세스와핑이 증가하고 있다. 만약 하나 이상의 물건에 대하여 주택담보대출 실행이 불가한 경우에는 각자의 집에 전세 계약을 체결하고 전세자금대출만 받기도 한다. 현재 전세자금대출은 규제지역 내에 2주택 이상을 보유한 자는 대출이 금지된다. 하지만 무주택자와 서민 주거 안정 지원을 위해 1주택자에게 상대적으로 완화된 규제가 적용되는 점을 이용한 것이다.
LTV가 40%로 제한된 상황에서 다주택자는 규제지역 내에서 주택 구입을 위한 담보대출 실행이 불가하고, 1가구 2주택 보유가구 또한 처분조건부가 아니면 대출이 안 되기 때문에 편법을 통한 전세자금 대출이 증가하고 있는 것이다.
이는 법적으로 위법한 행위라 볼 수 없지만 서민들을 위한 주거지원 수단이 투자자금 조달의목적으로 사용될 경우 사회 전반이 지불하는 비용의 증가, 전세대출의 전반적 증가 및 실제 목적과 다른 전세대출의 증가가 전세가격을 상승시키는 요인으로 작용하고 다시 매매가격에도 영향을 미치게 된다는 점에서 금융상품의 취지에 따라 이용되도록 대출 심사 단계에서 관리감독을 강화하는 등의 제도적 보완이 필요하다.
3. 상호금융 및 대부업권을 통한 LTV규제 우회
가. 대출규제 완화된 비주택 담보대출 증가156)
금융 당국의 부동산 규제가 시중은행을 중심으로 수도권, 아파트에 집중된 사이 부동산투기 목적의 자금조달은 빈틈이 많은 상호금융과 땅에 집중되었다. 2020년 말 기준 상호금융의 비주택 부동산 담보대출 잔액은 257조 5천억 원으로 전년 대비 30조 7000억 원 늘었다. 증가율은 13.5%로 2017년 이후 가장 높았고, 2020년 전체기간 가계부채 증가율(7.9%)을 크게 웃도는 수치이다. 비주택 부동산담보대출은 주택을 제외한 모든 부동산 담보대출로 주로 토지, 상가 건물, 기계 등에 투자한다. 이 중 대부분은 토지에 투자하는 담보대출일 것으로 추정되는데, 그 이유는 상가의 경우 일반 시중은행에서도 담보인정비율을 70%까지 인정해주기 때문에 금리가 높은 2금융권을 이용하는 장점이 없기 때문이다.
반면 일반 시중은행에서 토지담보대출은 주로 도시 외 지역에 위치하여 물건이 은행 지점과 원거리에 위치하여 물건의 특성을 금융기관이 파악하기 어렵고, 토지감정 평가의 전문성 또한 높지 않기 때문에 위험관리 측면에서 취급률이 떨어진다.
반면 상호금융은 비도시 지역에도 폭넓게 지점이 분포하는 등 영업망이 전국을 커버하고 있고 토지담보대출을 오랫동안 취급했기 때문에 감정평가의 전문성 측면에서도 일반 시중은행에 비해 우위에 있다. 따라서 상호금융에서 토지담보대출을 실행할 경우 감정평가액의 70% 상한까지 대출을 실행할 수 있어 최대한의 레버리지를 일으킬 수 있다.
나. 대부업체를 통한 우회대출
규제지역이 늘고 대출규제가 강화되면서 대부업체를 이용해 편법으로 주택담보대출을 받는 사례가 늘고 있다. 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에선 담보인정비율이 최고 40~50%로 제한된다. 하지만 LTV규제를 받지 않는 대부업체는 최대 80%까지 대출해준다고 선전한다.157) 이런 대부업체 주택담보대출에 자금을 대는 저축은행과 캐피탈 회사들이 많다. 대부업자의주택 근저당권부 대부 채권을 담보로 설정해 대부업자에게 대출을 해주는 방식이다, 이런 방식으로 저축은행과 여신전문금융회사들이 실행한 대출의 약 80%가 LTV한도를 초과한 대출이었다.
부동산관련 대출 규제를 적용받지 않는 대부업체의 대출이 증가하고 있다. 특히, 대부업체들은차주에게 대출을 실행하고 대출 채권을 담보로 여신전문회사, 저축은행에서 자금을 조달하여 대출을 확대하고 있다.158)
현재 투기지역, 투기과열지구에서 주택담보대출비율은 주택가격 9억 이하까지는 40%, 9억 초과분은 20%가 적용되고 있다. 15억을 초과하는 아파트에 대해서는 주택담보대출이 불가하다. 이러한 부동산 규제는 일반 시중은행을 포함하여 여신전문회사, 저축은행 등 제도권 금융회사에 공통적으로 적용된다.
문제는 대부업체의 자금이 여신전문회사, 저축은행에서 흘러들어 오는 점이다. 대부업체가 차입자에게 대출을 실행하면 대출채권을 여신전문회사, 저축은행에 담보로 맡기고 이들로부터 대부업체가 재대출을 일으키는 방식으로 자금을 조달하고 있다. 담보채권이기 때문에 대부업체는 여신전문회사나 저축은행으로부터 낮은 금리로 자금을 조달하고, 대부업체에 투자한 여신전문회사와 저축은행은 LTV, DTI, DSR 등 부동산 대출규제를 적용받지 않고 간접적으로 주택담보대출시장에 참여해 낮은 위험으로 수익을 올릴 수 있다.
다. 보험사, 캐피털 등 대출규제 우회수단 활용159)
8.2대책으로 LTV규제가 강화돼 주택 실수요자라도 금융권에서 돈 빌리기 어려워졌지만 2금융권에서는 여전히 최대 LTV 65%까지 대출이 가능하다. 특히 규제지역에서의 투기 근절을 위한대출제한 강화 규제를 비켜가고 있다.
캐피털사 등은 여전히 투기과열지구에서 LTV 60% 대출이 가능하다고 안내하고 있다. 여신전문회사 등도 시중은행과 마찬가지로 정부의 규제를 적용받고 있고, 8.2 대책의 적용을 즉각적으로 시행 해 줄 것을 업권에 당부했지만 여신전문업 관련 규정이 개정되기 전까지는 여신전문회사들이 규제 이전의 LTV 기준을 적용하더라도 규정을 위반한 것은 아니다.
업권별 감독규정 개정이 이루어지더라도 금융사 자체적으로 내 놓은 LTV완화 상품을 영업하거나 개인사업자 등 대출자 유형에 따라 LTV 기준을 달리 적용할 수 도 있다. 일부 보험사는 대책시행 이후 적용된 40%의 LTV에 10%포인트의 추가한도를 모기지보험(MI: MortgageInsurance) 상품을 활용해 적용하여 투기과열지구에서 주택을 구입할 때도 LTV 한도를 50%까지 적용 받는 상품을 선보였다. LTV비율 이상으로 집값이 떨어지면 보증보험에서 위험을 보전 받도록 상품을 설계했다.
저축은행, 상호금융권은 개인사업자에게 최대 65%의 LTV를 적용하고 있다. 개인이 주택담보대출을 신청하면 LTV40%가 적용되지만 사업자등록을 갖고 있다면 25%포인트 한도를 가산해준다. 이 같은 영업이 가능한 이유는 개인사업자 담보대출이 8.2 대책의 직접적 적용대상이 아니기 때문이다.
사업자 대출은 사업을 영위할 목적으로 활용해야 한다. 하지만 금융사에서는 대출 신청시점에서 자금용처를 확인하기 쉽지 않다. 뿐만 아니라 대출 실행 이후 자금이 목적에 따라 사용되었는지 확인하는 것은 현실적으로 불가능하다. 따라서 사업자 대출이 주택담보대출의 대출한도를 높이는 수단으로 편법적으로 이용되고 있다.
4. P2P와 펀드를 통한 편법대출
가. P2P 편법대출160)
은행권 담보인정비율 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 약한 제2금융권과 대부업 연계 회사들이 주택 구매자들에게 대출 영업을 공격적으로 하고 있다. 제2금융권과 대부업 연계회사의 대출금리는 연 5%~10%로 은행권 금리의 2~3배에 이르지만 대출가능금액이 많다는 점을 마케팅 포인트로 삼는다.
P2P에 대한 주택담보대출 규제가 없기 때문에 테라펀딩과 피플펀드를 비롯한 P2P업계가 LTV최대 85%까지 주택담보대출을 실행시키고 있다. 자금이 부족한 주택 구입 희망자는 은행권에서 1차적으로 최대한도까지 주택담보대출을 실행하고 부족분은 P2P업체를 통해 융통하여 자금을 조달할 수 있다. P2P 업체가 금융회사가 아니기 때문에 신용등급에 영향을 주지 않아 DTI규제도 피할 수 있다.
한국 P2P금융협회 등과 같은 단체는 2020년 12월 부동산 대책이 발표됨에 따라 주택 구매 목적의 대출 취급을 제한하는 자율 규제를 실시했지만, 현재 P2P 협회가 통합·운영되고 있지 않기 때문에 구속력이 떨어지고 규제 위반에 따른 조치를 취하는 것 또한 쉽지 않다.
나. 펀드의 활용
[사례 : 블라인드펀드161)]
투자대상을 정하지 않고 펀드로 자금을 조성한 뒤 이후에 투자대상을 찾는 블라인드펀드가 최근 부동산 투자자금 조달 수단으로 활용되고 있다. 증권사가 블라인드펀드에 자기자본을 투입해 부동산 PF 채무보증을 하면 금융 규제를 상당부분 피할 수 있다.
2019년 정부는 부동산 PF익스포져 건전성 관리 방안을 발표했다. 주요 내용으로 증권사의 PF채무보증에 대한 자본규제가 대폭 강화되었다. 현재 증권사의 PF(Project Financing)채무보증은 PF대출보다 규제 자본의 요구 수준이 낮다. 때문에 채무보증의 취급을 확대하는 유인으로 작용하고 있다.
이러한 문제에 따라 금융당국은 2020년 2분기부터 증권사 규모와 무관하게 부동산PF 채무보증에 대한 신용위험액을 산정할 때 위험가중치를 12%에서 18%로 상향 조정하기로 했다. 또한자기자본 대비 부동산 채무보증 한도를 100%로 설정하고 기준을 초과할 때에는 추가 부동산 채무보증을 제한했다.
반면, 증권사가 블라인드 펀드에 자기자본을 출자해서 부동산 사업장에 PF 채무보증이나 대출을 하는 것에 대한 규제는 시행되고 있지 않다. 구조를 살펴보면 먼저 자산운용사가 블라인드펀드를 조성하고 증권사가 펀드에 자기자본을 출자한다. 이후 특수목적법인(SPC)을 설립하고 블라인드펀드를 통해 조성된 자금을 SPC지분(에쿼티)에 투자하는 방식이다. 이는 블라인드펀드가 직접 부동산 PF 사업을 진행하는 것과 같고, 현행 규정상 이를 규제할 방법이 없다. 왜냐하면 개정된 자본시장법에서 전문투자형 사모펀드는 하나의 펀드에서 부동산, 증권 등 다양한 자산에 투자할 수 있도록 허용하고 있기 때문이다.
블라인드펀드를 통한 PF대출도 마찬가지다. 기존의 자본시장법에서는 부동산펀드의 집합투자업자가 집합투자재산을 운용할 때 금전대여를 금지했다. 하지만 개정된 자본시장법에서는 전문투자형 사모펀드의 금전대여를 금지하는 규정이 없다.
[사례 : 중도금대출 사모펀드162)]
H자산운용은 하남 미사지구 랑데르3 상가 중도금 대출 채권에 투자하는 중도금대출 펀드를 설정했다. 투자기간은 14개월, 수익률은 내부수익률 기준 4%내외를 제시했다. 이 펀드는 수분양자들의 중도금 대출을 지원하는 펀드다. 수분양자들은 펀드로부터 중도금 대출을 받게 되는 것이다. 구조를 살펴보면 H저축은행이 상가 분양자에게 대출한 채권을 펀드가 사들이는 방식이다. 대출채권을 유동화한 것으로 볼 수 있지만 결과적으로 펀드 투자자가 수분양자의 중도금을 대여한 사모펀드의 형태이다.
이 같은 펀드는 상가 외 아파트 중도금 대출을 목적으로 확산되고 있다. 통상적으로 아파트 분양대금 납입절차는 초기계약금 10%, 5~6차례에 걸친 중도금 60%, 30%의 잔금으로 구성된다.
반면 강화된 대출규제가 적용될 경우 중도금 5회 차부터 LTV 50%를 초과하기 때문에 정상적인 중도금 납입에 문제가 생긴다. 사모펀드는 시행사에 대한 직접대출 방식, 시행사가 수분양자에게 대여하는 구조로 투자를 하는 것으로 나타났다.
5. 법인 및 사업자 대출 등 목적 외 대출의 활용
[사례 : 매매사업자 대출을 통한 대출금 증액163)]
2018년 9.13 대책 발표 이후 투기지역, 투기과열지구 등 규제지역 내에 소재한 주택의 담보대출은 40%이하로 제한된 반면, 사업자 대출은 80%까지 허용되는 점을 이용하여 사업자 대출을 이용한 부동산 투자가 증가하고 있다. 이들은 부동산 매매사업자로 등록하고 이를 이용해 대출을 받는 방식을 활용하고 있다. 대출금액을 최대한으로 활용하기 위하여 상대적으로 규제가 약한 단위 농협, 새마을금고 등 제2금융권을 이용하고 있으며 이들 금융기관 또한 공격적으로 대출영업을 하고 있다.
부동산 매매사업자로 등록할 경우 종합소득세 납부와 같은 세부담에도 불구하고 부동산 투자에 따른 시세차익 등으로 대출금 일부 상환을 통해 LTV 규제기준 이내로 대출금이 줄어들면 사업자 대출을 일반 대출로 전환하고, 대출금을 모두 상환하면 매매사업자 등록을 폐지하는 방식을 활용한다. 대출이자는 3~4%대로 일반 금융기관의 주택담보대출보다 다소 높지만 저금리 상황이 지속되면서 그 격차가 1% 내외로 크지 않아 부동산 가격 상승기에 다양한 주택담보대출 규제 우회 수단으로 활용되고 있다.
[사례 : 사업자 대출로 주택구입164)]
2021년 금융감독원은 편법대출을 통한 주택시장 교란행위 차단을 위해 대출규제 준수실태를 점검한 결과 총 180건의 규제위반 의심거래 중 25건을 적발, 대출금 회수 조치를 진행하였으며, 문제를 일으킨 금융회사 직원 5명에게는 징계조치를 통보했다.
적발된 대출규제 위반사례로는 대표적으로 영위사업과 무관한 사업자대출을 통한 주택구입이있다. 예를 들어 병원 운전자금 목적으로 대출을 실행해 주택을 구입하거나, 자동차부품 도소매업자가 대출을 받아 사업영위와 무관한 주택을 구입한 경우 등 약 20건의 위반사례를 발견하고 대출금을 회수했다. 뿐만 아니라 주택임대 및 매매업자가 주택구입후 다른 용도(본인 거주)로 사용한 사례 또한 적발되었다.
6. 담보가격 부풀리기
가. 업계약
▶ 사례개요165)
- 사기집단(대출중개조직)은 노숙인 등의 명의로 주택을 구입
- 대출 한도를 높게 받기 위해 금융기관 직원에 금품 등을 제공하고 청탁
- 매매금액을 부풀린 업계약서 작성, 재직증명서 위조 등 대출관련 서류 위조
- 주택담보대출을 실제 주택가격보다 높은 금액으로 실행한 후 전세 세입자와 전세계약 체결
- 고의로 주택담보대출의 이자를 연체
- 전세세입자는 선순위 근저당이 설정되어 있지만 전세 물량이 많지 않고, 시세보다 저렴한 전세금 조건, 소액보증금 우선변제권 대상이라는 임대인의 설명을 믿었으나 법적으로 보호받지 못함
나. 감정평가서 위조
▶ 사례개요166)
- 대출사기단은 범행에 사용될 부동산과 명의 대여자를 모집
- 거래가격은 실제 가격보다 2배 이상 높게 기록하여 허위로 매매계약서 작성
- 사전에 매수한 금융기관 대출 담당직원을 통해 특정 감정평가법인에 감정을 의뢰토록 하고,감정평가법인은 허위 감정평가서 발급
- 명의대여자는 담보대출을 신청, 대출금을 수령하고 대출사기단에 수수료를 받고 전달
- 금융기관 직원들은 서류미비와 불법을 묵인한 대가로 뇌물을 받고, 대출 실행시 담보가격의적정성을 시세 또는 실거래가격 확인 없이 조작된 감정평가서에 근거하여 실행. 서류 미비와불법 대출 묵인
- 수원지검 평택지청, 특경법 위반(사기)과 사문서위조 등 혐의로 A(57)씨 등 대출 사기단 3명과 부당 대출에 조력한 금융기관 직원 등 2명, 감정평가서를 허위로 발급해 준 감정평가법인 대표 C(48)씨 등을 구속 기소, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률을 위반한 혐의로소속 감정평가사 D(54)씨 등 16명을 불구속 기소
7. 공급주체의 편법대출
[사례 : 이주비 과열경쟁, 건설사 마케팅167)]
통상 정비사업장에서 이주비는 조합원의 재산을 담보로 기본이주비가 책정되고, 담보물건 감정가액의 40% 한도 내에서 결정된다. 2017년 8.2대책이 시행됨에 따라 주택담보인정비율이60%에서 40%로 낮아졌다. 뿐만 아니라 9.13대책 시행 이후 그 동안 주택으로 인정되지 않았던 입주권과 분양권이 주택으로 간주되면서 1+1 분양 신청자는 이주비 대출을 받을 수 없다.
문제는 기본이주비로 재개발 사업장 등에 재정착이 불가능한 가구들의 추가이주비이다. 재개발 사업의 경우 거주하는 주민이 보유한 주택은 대부분 다가구, 다세대 주택이며 무허가 건물주 등 이주비 지원 없이 재정착이 불가능한 가구가 많다. 특히 최근 몇 년간 주택가격 및 전세가격 급등 상황에서 이들 가구가 기본이주비(LTV40%)로 이사 갈 수 있는 집을 찾는 것은 사실상 불가능하다. 따라서 조합원들은 추가 이주비에 관심을 가질 수밖에 없다.
건설사들은 성공적인 수주와 사업추진 속도 제고를 위해 직접대여나 신용공여를 통한 추가 이주비를 제시하고 있다. GS건설은 한남3구역에서 이주비 대출로 LTV 90%를 제한한 바 있고, 대림산업은 LTV 100%를 보장하겠다고 제안했다.
반면, 국토교통부(2018-101호) ‘정비사업 계약업무 처리기준’에서 고시한 추가 이주비는 은행으로부터 조달하는 금리 수준으로 유이자 지원만 가능하다. LTV 40%이상의 이주비를 건설사가 무이자로 대출지원 하는 것은 관련법 위반 소지가 높다.
사기, 조작, 왜곡, 구라, 날조, 뻥질 금지, 그리고 극단적 선택 금지...!!!
으이구 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 쾅 !!!
부동산 공급, 유통, 소비 부문 시장 교란사례 등 다른 분야는 첨부 화일 참조할 것.
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